“綠地海外業(yè)務(wù)狂飆突進(jìn)。年初制定的100億元投資目標(biāo)已太過保守，集團(tuán)會(huì)在四大洲六個(gè)國(guó)家八大城市全線出擊，爭(zhēng)取今年實(shí)現(xiàn)海外銷售收入30億元，明年的目標(biāo)是100億元。”8月27日，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良在香港描繪了他的雄心壯志。

    當(dāng)天，張玉良與泰國(guó)首富謝國(guó)民簽署合作備忘錄，總投資120億元，借助正大集團(tuán)的土地儲(chǔ)備在曼谷和芭提雅合作投建酒店式公寓、配套商業(yè)辦公等一攬子地產(chǎn)項(xiàng)目，力爭(zhēng)在半年內(nèi)完成審批工作，盡快開工并符合預(yù)售條件。

    龐大的資本開支壓力隨著綠地正式登陸香港資本市場(chǎng)得以舒緩。

    綠地集團(tuán)透過全資子公司收購(gòu)香港上市公司盛高置地擴(kuò)大股本后60%股權(quán)的交易最終完成，新公司更名為“綠地香港”。據(jù)悉，母公司將把“最優(yōu)質(zhì)的內(nèi)地資產(chǎn)”分批注入上市公司，目標(biāo)2018年實(shí)現(xiàn)500億元的全年合約銷售。綠地香港主席兼CEO陳軍表示，新公司將長(zhǎng)期作為集團(tuán)的境外融資平臺(tái)，重點(diǎn)覆蓋股本、債券、銀團(tuán)貸款等多種渠道。

    至于市場(chǎng)普遍關(guān)注的A股“借殼上市”計(jì)劃，張玉良表示金豐投資的停牌是否與綠地有關(guān)，有待后續(xù)進(jìn)展披露。他說：“大企業(yè)要走向世界，一定會(huì)走向公眾化和市場(chǎng)化。只要條件成熟，會(huì)努力做這件事情。”

120億布局泰國(guó)

    “中國(guó)大型房企，正面臨走向海外的絕佳窗口期。利用香港上市平臺(tái)緊抓海外廉價(jià)資本優(yōu)勢(shì)，綠地集團(tuán)將在2到3年內(nèi)保持較快的海外擴(kuò)張進(jìn)度。”按照張玉良的設(shè)想，“布局海外，國(guó)內(nèi)轉(zhuǎn)型”將帶領(lǐng)綠地在2015年實(shí)現(xiàn)5000億元的銷售收入，比目前凈增2000億元。

    記者了解到，綠地位于韓國(guó)濟(jì)州的“健康旅游城”項(xiàng)目首期開售已賣出80%；今年10月，綠地悉尼中心就會(huì)正式開盤。而在美國(guó)，繼7月斥資10億美元收購(gòu)洛杉磯大都會(huì)項(xiàng)目后，綠地計(jì)劃在9月再度出擊，新項(xiàng)目位于舊金山。

    張玉良說：“目前海外房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格只有以往的一半。哪里有中國(guó)投資，無論是移民、留學(xué)還是旅游，哪里就會(huì)有綠地的足跡。”泰國(guó)計(jì)劃由此浮出水面。

    根據(jù)綠地與正大的合約，兩者將合作開發(fā)曼谷Sathorn路、芭提雅正大養(yǎng)蝦場(chǎng)、曼谷素庫(kù)威路等區(qū)域的四個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地面積14.8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約80萬平方米，總投資額超過120億。其中，芭提雅項(xiàng)目是度假產(chǎn)品，主要瞄準(zhǔn)內(nèi)地投資客。

    張玉良解釋，與正大合作主要是看中對(duì)方的土地儲(chǔ)備和現(xiàn)實(shí)的法律需要。泰國(guó)法律規(guī)定，外資大股東在地產(chǎn)項(xiàng)目最高只可持股49%，因此綠地不得不放棄獨(dú)資發(fā)展的模式。據(jù)悉，綠地將幫助正大進(jìn)一步開拓中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)，以此來?yè)Q取正大在泰國(guó)豐富的土地資源。

    戴德梁行中國(guó)投資部聯(lián)席主管葉國(guó)平接受本報(bào)采訪時(shí)表示，以綠地為代表的龍頭開發(fā)商急需境外優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目來分散內(nèi)地樓市風(fēng)險(xiǎn)。大量移民和投資需求促使企業(yè)敢于激進(jìn)擴(kuò)張，因銷售主體多數(shù)面向內(nèi)地買家，這方面需求仍在快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目回報(bào)率普遍高于國(guó)內(nèi)。

注資進(jìn)度成疑

    為了滿足激進(jìn)的海外擴(kuò)張對(duì)資本的要求，新成立的綠地香港將承擔(dān)起海外融資的重任，補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)性。有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，綠地僅花費(fèi)30億港元收購(gòu)控股權(quán)，卻沒有同時(shí)注入核心資產(chǎn)，由此搭建的融資平臺(tái)有多少吸引力是一個(gè)大問題。

    根據(jù)香港的上市規(guī)則，企業(yè)“買殼上市”后的24個(gè)月內(nèi)，若新公司收購(gòu)某項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比率、收益比率、代價(jià)比率以及股本比率任意一項(xiàng)指標(biāo)超過100%，都將構(gòu)成非常重大的收購(gòu)事宜，會(huì)被按新股上市處理。這顯然對(duì)綠地注資子公司設(shè)置了障礙。

    截至6月底，盛高置地的總資產(chǎn)為168億元，也就是說綠地在未來2年內(nèi)對(duì)上市實(shí)體的總注資規(guī)模不得超過企業(yè)的總資產(chǎn)。整個(gè)注資過程注定將分階段逐步完成。

    張玉良對(duì)本報(bào)透露，綠地會(huì)在港交所規(guī)定的范圍內(nèi)，注入內(nèi)地優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資產(chǎn)，既保持長(zhǎng)期效應(yīng)，又能滿足短期收益要求。初期只會(huì)注入內(nèi)地發(fā)展成熟的地產(chǎn)項(xiàng)目，待海外業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)后，會(huì)考慮將其注入綠地香港，促進(jìn)上市平臺(tái)融資能力的最大化。除母公司注資外，綠地香港也會(huì)通過自主并購(gòu)、發(fā)債等途徑實(shí)現(xiàn)資本規(guī)模的增長(zhǎng)。

    陳軍透露，綠地香港將爭(zhēng)取在未來5年內(nèi)保持50%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，2014年實(shí)現(xiàn)100億元的銷售收入，力爭(zhēng)到2018年，合約銷售突破500億元。

（21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）